不動産まめ知識✑

 相続に備えてご所有物件の見直しをしましょう!

 

 "子供のために少しでも資産を残してあげたい!"

 

そんなオーナー様の気持ちが伝わっていないケースも多いのではないでしょうか?二代目オーナーは  「いらない、煩わしい、よくわからない」  後ろ向きにとらえているケースもあります。次の代に上手に承継するために、

  「上手な資産引継ぎのポイント」  をお伝えします!!

 

------ そもそもなぜ、「いらない」 といわれてしまうのか? 

 


 2代目オーナー様の声

 ▶借入金の返済が返しきれるのか心配・・・

 

▶空室が増えてきて、将来もうまく経営できるのか、対策もわからない

 

▶引き継いでから、突然の修繕工事で費用が必要になって困った

 

▶建物が古くなっていく中で、賃貸経営の将来が見えない

 

▶入居者の問い合わせやクレームなど、自分自身が仕事をしているので対応ができない

  

 

資産を円満に引き継ぐための具体策・見直しをしましょう!

 

▼募集

  賃料が適正か、新築時と相場が変わっていないか?

空室期間が以前と比べて長くなっていないか?

 ▼建物

 大規模修繕計画はできているか?そのための費用は用意できているか?

 日ごろのメンテナンスで出費を抑えることも可能。 

 ▼設備

 入居者のライフスタイルに合ったリフォームになっているか?

建築時から1度も変えていない設備は一通りチェックしましょう。

 ▼管理

 管理会社・今の時点で管理をしている人との面識・信頼関係があるか?橋渡しができているか?

引き継いでいくためのサポート体制をつくりましょう。

 ▼保険

  建築当時の契約内容よりも保険商品が“進化”しているケースもあります。契約内容やほかの保険をチェック!

 天災の多い日本。東船橋は地盤がしっかりしているのであの東日本大震災の時ですらあまり被害は大きくなかったものの、海が近いので風が強く吹きます。

 H30年9月末の台風13号では間仕切りやフェンスが割れてしまう被害が多くみられましたが、当社で推奨している保険にご加入いただいていたオーナー様は負担なく対応することができました。

 

 

 

ご所有不動産の把握、改善ポイントのほかに、建物の老朽化が進んでいる場合、建て替えや売却、賃貸経営が煩わしい場合は売却や管理会社のサポート体制を強化するなどの対策を行う必要があります。次世代に引き継ぐ前に、上手な対策のサポートでお困りの場合はぜひ弊社までお問い合わせください。

大規模修繕のタイミングは10年~15年が目安! 

 

大規模修繕のタイミングについてご検討されたことはありますか?

一般的には新築時、または前回の大規模修繕から10~15年が目安です。

 

 ・・・なぜ、10年~15年なのか?

①耐久年数に伴う:現在の建築資材(塗装・防水などの仕上げ材)の耐久性が10~15年しか維持できない為、建築資材の保証が資材メーカーで7~10年となっている事も要因と言えます。

 

②補修技術の限界:10~15年までのひび割れやめくれ等の経年劣化の場合、ほとんどの状態が修復可能です。しかし、15年を過ぎると補修をしても完璧には戻すことが困難になります。家主は賃料の5%を外部修繕費として蓄積すべきです。

 

  つまり!!    

10~15年の期間に施工すれば防水などの性能面を維持したまま、補修の後も分からない状態まで戻せる!というわけです😊

 

 

最近のある調査の結果によると、外観もお客様に選ばれる要因の一つとなってきています。

居室内だけではなく、外観にも手を入れることで入居中のお客様やお部屋をご検討頂いている方からも選ばれる物件になります。この機会にぜひ、大規模改修をご検討下さい!!

 

おすすめの一書📖

 『2000人の大家さんを救った司法書士が教える

 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド』  太田垣章子(著)

  著者の太田垣氏は、司法書士として、アパート・マンションの賃貸トラブル対応にすべての力を注ぎこみ、15年間で2000件以上の問題を解決に導いてきました。徹底した現場主義を貫き、常にトラブルの現場へ足を運び、賃借人と対峙するその仕事ぶりは、多くの大家さんから信頼を集めています。そんな著者が、「もうこれ以上、苦しむ大家さんが増えないように……! 」という思いを込めて書いたのが本書です。

 

 アパート・マンション経営は、同時多発的に発生するトラブルとの戦いでもあります。しかし、そのトラブルの多くは「知識さえあれば、防げることが多い」と著者はいいます。

 

 本書は、現場を知り尽くした著者だからこそ書ける31の事例を紹介しながら、賃貸トラブルの予防策と解決法を解説するケースメソッドです。事例は、臨場感あふれる内容になっているので、状況をリアルに想像でき、「もしも」のときのイメージトレーニングができます。また、予防策と解決法は、著者が現場で身につけた“手強い賃借人”との交渉テクニックも豊富に紹介しているので、「いざ」というときに役立つ知識が満載です。ぜひご一読をおすすめします!

 

相続対策にアパート所有は有効!? 

Q.なぜアパートを所有することで相続対策になるの? 

A.アパートについては、アパート(貸家)、アパート用地(貸家建物付地)特有の評価方法が適用され、評価が下がるからです!

実際のケースをみてみると、Aさんは建物の積算価格8,000万円土地の積算価格8,000万円のアパートを所有しています。単純に積算価格を足すと1億6,000万円となりますが、相続時の評価額は建物と土地の合計1億6,000万円となるわけではありません。

 

積算価格から、建物であれば固定資産税ひょおう科学による減税、借地権割合による減額、借家権割合による減額、という形で相続時の評価額は下がります。土地についても同様で、そもそも国が定める路線価は一般的な取引価格より低く、さらに貸家建付地という評価減が活用され、評価が低くなります。

 

結果、本来積算価格が1億6,000万円の積算価格のAさんの相続対策は、相続時の評価として、建物3,360万円、土地5,248万円、合計8,608万円となり、

7,392万円の評価減となります。評価が下がることで、支払うべき相続税も少なくなりますので、相続税の節税対策に有効な方法といえるわけです。